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ईबी-5 गाइड

चरण 3: छलांग लगाने से पहले देखें: प्रभावी उचित परिश्रम के लिए एक ईबी-5 निवेशक मार्गदर्शिका

डेबी ए. क्लिस और क्लेम जी. टर्नर द्वारा

किसी भी निवेशक को निवेश करने से पहले यह सुनिश्चित कर लेना चाहिए कि “उचित परिश्रम” में संलग्न हों इसका मतलब है कि मान्यताओं की पुष्टि करने, जोखिमों की पहचान करने और यह निर्धारित करने के लिए औपचारिक खोज की अवधि कि उनके विचारित निवेश के साथ आगे बढ़ना है या नहीं। निवेशकों के लिए यह महत्वपूर्ण है कि वे अपनी खुद की उचित मात्रा में उचित परिश्रम करें और रियल एस्टेट प्रोजेक्ट या ऑपरेटिंग बिजनेस में निवेश करने से पहले किए जाने वाले उचित परिश्रम प्रक्रिया की रूपरेखा तैयार करें। निवेश से पहले थोड़े होमवर्क के माध्यम से, EB-5 निवेशक निवेश जोखिम को काफी हद तक कम करना निवेश के अवसर और उसके प्रायोजकों के बारे में मूल्यवान जानकारी प्राप्त करके। चाहे किसी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में निवेश हो या किसी चालू व्यवसाय में, निवेशक अवांछित आश्चर्यों से बच सकते हैं और निवेश में अपना विश्वास बढ़ा सकते हैं। 

रियल एस्टेट उचित परिश्रम

संपत्ति के प्रकार या स्थान से कोई फर्क नहीं पड़ता, किसी भी तरह के रियल एस्टेट निवेश से पहले उचित परिश्रम एक महत्वपूर्ण कदम है। सौभाग्य से, अधिकांश निवेशक परियोजना को प्रायोजित करने वाले अनुभवी रियल एस्टेट डेवलपर द्वारा पहले से किए गए उचित परिश्रम से लाभ उठा सकते हैं। संपत्ति के प्रकार और भौगोलिक स्थान का चयन करने के बाद, रियल एस्टेट डेवलपर आमतौर पर यह पता लगाएगा कि उसके पास भौतिक संपत्ति, वित्तीय प्रदर्शन और संपत्ति की संभावनाओं के बारे में पर्याप्त और सटीक जानकारी है या नहीं।

डेवलपर की उचित तत्परता 

अनुभवी रियल एस्टेट डेवलपर्स और प्रायोजकों द्वारा की जाने वाली उचित जांच में आमतौर पर दो चरण शामिल होते हैं - "आशय पत्र से पहले" उचित जांच और "आशय पत्र के बाद" उचित जांच। आशय पत्र से पहले के चरण में अधिक उच्च-स्तरीय पूछताछ शामिल होती है, जिसका अर्थ है कि खरीदार महत्वपूर्ण समय या लागत खर्च करने के बजाय सार्वजनिक जानकारी और विक्रेता द्वारा प्रदान की गई जानकारी पर भरोसा कर रहा है। यदि यह पहला चरण अनुकूल परिणाम देता है, तो खरीदार या डेवलपर अक्सर अधिक व्यापक उचित जांच प्रक्रिया शुरू करने से पहले विक्रेता के साथ मूल्य और सामग्री शर्तों को नियंत्रित करने वाले आशय पत्र पर बातचीत करेंगे। 

एक बार जब निवेश आशय पत्र के अधीन हो जाता है, तो उचित परिश्रम में अधिक महंगी जांच शामिल होती है जैसे कि तीसरे पक्ष के अध्ययन का आदेश देना और संपत्ति के इतिहास, इसकी वर्तमान स्थिति और इसकी आर्थिक क्षमता पर ध्यान केंद्रित करते हुए इसका गहन विश्लेषण पूरा करने के लिए अधिक समय का निवेश करना। उचित परिश्रम का यह दूसरा चरण अक्सर खरीद और बिक्री समझौते की बातचीत और निष्पादन की ओर ले जाएगा। दोनों चरणों के दौरान, मुख्य उद्देश्य वित्तीय अनिश्चितताओं को कम करने और संपत्ति के वर्तमान और संभावित मूल्य का पता लगाने के लिए संपत्ति का भौतिक, वित्तीय और कानूनी रूप से निरीक्षण करना है। 

डेवलपर की उचित तत्परता का दायरा

उचित परिश्रम प्रक्रिया में आम तौर पर संपत्ति के शीर्षक, भूगोल, स्थलाकृतिक अध्ययन, निर्माण या पुनर्वास लागत, इच्छित उपयोग की व्यवहार्यता (चाहे आवासीय, आतिथ्य, वाणिज्यिक, आदि), पर्यावरण अध्ययन, कर बिल, विक्रेता के वित्तीय विवरण और ज़ोनिंग प्रमाणपत्र की समीक्षा शामिल होगी। यदि संपत्ति में सुधार किया जाता है, तो उचित परिश्रम में संपत्ति के सर्वेक्षण, परमिट, लाइसेंस, सुविधा, मौजूदा ऋण और ग्रहणाधिकार, पट्टे, किराया रोल, अनुबंध, निर्माण ब्लूप्रिंट, इंजीनियरिंग योजना और मूल्यांकन की समीक्षा शामिल होगी। डेवलपर संपत्ति के साथ-साथ इसके शीर्षक और कई अन्य विचारों के साथ संभावित लाल झंडों की तलाश कर रहा है। 

नीचे, आपको रियल एस्टेट-आधारित उचित परिश्रम विश्लेषण के मुख्य विषय क्षेत्र मिलेंगे, जिसमें सूचीबद्ध जानकारी आइटम हैं जिन्हें आम तौर पर विषय संपत्ति की मान्यताओं को सत्यापित करने के लिए चुना और समीक्षा की जाती है। निम्नलिखित विषय क्षेत्रों में से प्रत्येक की प्रयोज्यता और इनमें से प्रत्येक विषय क्षेत्र के तहत विश्लेषण का दायरा अंतर्निहित संपत्ति की विशेष परिस्थितियों के आधार पर काफी हद तक भिन्न होगा:

शारीरिक जांच।  संपत्ति के भौतिक निरीक्षण में, जहां लागू हो, निम्नलिखित शामिल होना चाहिए:

  • स्थान के आस-पास का क्षेत्र
  • संपत्ति की सामान्य स्थिति
  • स्थगित रखरखाव
  • इमारतों की संरचनात्मक स्थिति
  • भवन प्रणालियों की स्थिति (प्लम्बिंग, विद्युत, एचवीएसी, लिफ्ट)
  • भूमि की स्थिति
  • पहुंच और बाढ़ के मैदान
  • भवन निर्माण संहिता का अनुपालन
  • अग्नि संहिता का अनुपालन
  • बीमा रेटिंग संबंधी मुद्दे
  • खतरों

पट्टे.  संपत्ति पर पट्टों के विश्लेषण से संबंधित संपत्ति की समीक्षा करके यह पुष्टि की जानी चाहिए कि कोई अघोषित, असाधारण दायित्व या अप्रत्याशित देयताएं नहीं हैं:

  • किराया रोल
  • पट्टे और संशोधन और साइड लेटर
  • वित्तीय शर्तें
  • पट्टे की शर्तें, नवीनीकरण और विस्तार विकल्प
  • मूल किराया, अतिरिक्त किराया और वृद्धि
  • कर एवं व्यय पास-थ्रू
  • बीमा आवश्यकताओं
  • रद्दीकरण और पुनः प्राप्ति अधिकार
  • अधीनता और गैर-अशांति
  • विबंध दायित्व
  • मकान मालिक के अधूरे दायित्व
  • रखरखाव और मरम्मत दायित्व
  • नवीनीकरण, विस्तार, खरीद के विकल्प
  • उप-पट्टे पर देने, सौंपने और/या ग्रहण करने का अधिकार
  • क्षतिपूर्ति दायित्वों की समाप्ति
  • पर्यावरण संरक्षण, दायित्व
  • सुरक्षा जमा का निपटान
  • लंबित विवाद

मौजूदा ऋण.  ऋण भुगतान की सीमाओं का निर्धारण करने के लिए मौजूदा ऋण का विश्लेषण करें, जिसमें निम्नलिखित की समीक्षा करना शामिल है:

  • ऋण समझौता, वचन पत्र
  • ट्रस्ट/बंधक विलेख
  • पट्टों, किराये और आय का आवंटन
  • सुरक्षा समझौते और गारंटी
  • वित्तीय विवरण
  • ऋण प्रतिबद्धता पत्र
  • वित्तीय शर्तों की समीक्षा करें
  • अप्रदत्त मूल राशि
  • ब्याज दर, अर्जित ब्याज
  • परिशोधन दर/बैलून भुगतान
  • अवधि और भुगतान
  • कर एस्क्रो और बीमा एस्क्रो

सुखसुविधाएँ, परमिट, लाइसेंस और उपयोगिताएँ।  उचित परिश्रम में परमिट, लाइसेंस, सुखभोग और उपयोगिताओं तक पहुंच की समीक्षा शामिल होनी चाहिए:

  • अनुलग्नक सुखाधिकार
  • इमारतों और भवन प्रणाली के लिए परमिट
  • भवन निर्माण परमिट और प्रवेश परमिट
  • पर्यावरण परमिट
  • विशेष गतिविधि परमिट
  • व्यापार लाइसेंस
  • जल एवं सीवर और तूफान जल निकासी
  • बिजली
  • प्राकृतिक गैस
  • टेलीफोन और दूरसंचार

पर्यावरणीय मुद्दे और देयताएँ।  पर्यावरण कानूनों का उल्लंघन करने पर सफाई के लिए महत्वपूर्ण दायित्व उत्पन्न हो सकता है, इसलिए निम्नलिखित की समीक्षा करनी चाहिए:

  • पर्यावरण परमिट और अनुपालन
  • संघीय, राज्य, स्थानीय कानूनों का अनुपालन
  • लंबित या संभावित प्रवर्तन कार्रवाइयां
  • संपत्ति का अनुपालन इतिहास
  • राज्य, संघीय या स्थानीय निरीक्षण उपलब्ध हैं
  • विषाक्त क्षति मुकदमेबाजी की संभावना
  • पड़ोसी संपत्तियों से प्रदूषण

भवन एवं ज़ोनिंग तथा अन्य विविध विनियम। निम्नलिखित के अनुपालन की पुष्टि करके पुष्टि करें कि संपत्ति का वर्तमान और इच्छित उपयोग वैध है:

  • भवन एवं अग्नि संहिता
  • विकलांगता अधिनियम के साथ अमेरिका (एडीए)
  • अधिभोग प्रमाणपत्र की समीक्षा करें
  • मास्टर प्लान का अनुपालन
  • ज़ोनिंग अनुपालन
  • स्थानीय मास्टर प्लान
  • नियोजित इकाई विकास (PUD)
  • विलय समझौते और प्लैट नोट्स
  • तूफानी जल निर्वहन
  • वन्यजीव/लुप्तप्राय प्रजातियाँ/आर्द्रभूमि
  • जल एवं सीवर सेवा

शीर्षक समीक्षा, सार्वजनिक रिकॉर्ड खोज, कर और मूल्यांकन। उचित परिश्रम प्रयासों में असंख्य सार्वजनिक रिकॉर्ड की खोज और समीक्षा के लिए शीर्षक प्रतिबद्धता या सार प्राप्त करना शामिल होना चाहिए:

  • कानूनी विवरण
  • सर्वेक्षण का अनुपालन
  • कर निर्धारक का मानचित्र
  • शीर्षक निहितीकरण
  • संदेश भेजने की आवश्यकताएं पूरी की जा सकती हैं
  • प्रतिकूल कब्ज़ा, विहित सुखभोग
  • मैकेनिक्स ग्रहणाधिकार के लिए क्षतिपूर्ति
  • भूमि को लाभ पहुंचाने वाले/बोझ डालने वाले सुखभोग
  • अनुबंध, शर्तें और प्रतिबंध
  • ग्रहणाधिकार, विलेख, बंधक, यूसीसी फाइलिंग
  • मैकेनिक्स ग्रहणाधिकार, निर्णय ग्रहणाधिकार,
  • पर्यावरण ग्रहणाधिकार
  • एसोसिएशन का बकाया
  • शीर्षक बीमा मूल्यांकन
  • यूसीसी और काउंटी अचल संपत्ति रिकॉर्ड
  • मुकदमेबाजी और दिवालियापन रिकॉर्ड
  • निर्णय ग्रहणाधिकार अभिलेख
  • काउंटी अभिलेखों का क्लर्क और रिकॉर्डर
  • केंद्रीय फाइलिंग कार्यालय के अभिलेख
  • कर निर्धारण रिकॉर्ड
  • व्यक्तिगत संपत्ति पर देय बिक्री कर

रियल एस्टेट ड्यू डिलिजेंस प्रक्रिया की उपरोक्त गहन समीक्षा का एकमात्र उद्देश्य है: निवेशकों को यह दिखाना कि जब तक कोई डेवलपर, प्रायोजक या फंड निवेशकों की तलाश करता है, तब तक इन पक्षों को ड्यू डिलिजेंस की एक महत्वपूर्ण मात्रा पूरी कर लेनी चाहिए, जिसकी प्रतियाँ निवेशक बिना किसी लागत या समय खर्च किए मांग सकते हैं। आगे बढ़ने के कुछ सुझाव इस प्रकार हैं:

पूर्ण किए गए उचित परिश्रम पर निर्भर

निवेश प्रक्रिया शुरू करने के लिए, निवेशक को निजी पेशकश सामग्री प्राप्त होती है जिसमें एक निजी प्लेसमेंट ज्ञापन (पीपीएम); एक सदस्यता समझौता (निवेशक प्रश्नावली के साथ); एक साझेदारी समझौता (सीमित भागीदारी के लिए) या परिचालन समझौता (एलएलसी के लिए); और परियोजना की पेशकश की शर्तों और गुणों का खुलासा करने के लिए अन्य सहायक दस्तावेज शामिल हैं। इन पेशकश सामग्री और प्रदर्शनों की सावधानीपूर्वक समीक्षा की जानी चाहिए, और सभी प्रश्नों को संबोधित किया जाना चाहिए। एक रियल एस्टेट सौदे में भाग लेने के उत्साह को बुद्धिमानी से निवेश करने के लिए आवश्यक परिश्रम के साथ संतुलित किया जाना चाहिए। 

एक या अधिक परियोजनाओं के लिए पेशकश सामग्री की समीक्षा करने और निवेश का चयन करने के बाद, सदस्यता समझौते को निष्पादित करने और धन हस्तांतरित करने से पहले, उपरोक्त श्रेणियों में से उचित परिश्रम दस्तावेजों का अनुरोध करने की सिफारिश की जाती है जैसे:

डेवलपर का अनुभव. डेवलपर का अनुभव सबसे महत्वपूर्ण कारकों में से एक है जो किसी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट की सफलता निर्धारित करता है। निवेश करने से पहले, निवेशक को डेवलपर के ट्रैक रिकॉर्ड को देखना और सत्यापित करना चाहिए, यह पूछकर कि डेवलपर ने अतीत में कितने सौदे पूरे किए हैं और क्या डेवलपर को मौजूदा एसेट क्लास का अनुभव है। डेवलपर और उसकी टीम के सदस्यों के नाम को हमेशा इंटरनेट पर खोजें और अनुभव और ट्रैक रिकॉर्ड के साथ-साथ पिछले मुकदमे, दिवालियापन, ग्रहणाधिकार और निर्णय या अनुबंध के उल्लंघन या प्रतिभूति कानून के उल्लंघन के लिए लंबित मुकदमे की तलाश करें।

स्वामित्व, वित्तपोषण और शीर्षक दस्तावेज़। निवेशकों को अनुरोध करना चाहिए और डेवलपर को यह साबित करने के लिए शीर्षक दस्तावेज़ भेजने चाहिए कि संपत्ति अधिग्रहित की गई है। यदि अभी तक अधिग्रहित नहीं किया गया है, तो डेवलपर को संपत्ति के अधिग्रहण के प्रयासों को दिखाने के लिए आशय पत्र और भूमि अधिग्रहण अनुबंध प्रदान करना चाहिए और साथ ही खरीद को बंद करने की समयसीमा भी प्रदान करनी चाहिए। इस प्रयास के अलावा, वरिष्ठ ऋण समझौते का अनुरोध करना यह प्रदर्शित करने के लिए कि वरिष्ठ वित्तपोषण हाथ में है या प्रक्रिया में है, परियोजना की वैधता का प्रमाण प्रदान करता है और यह कि इसे ठीक से वित्त पोषित किया जाएगा। 

तृतीय-पक्ष रिपोर्ट और अध्ययन। डेवलपर या उसके वरिष्ठ ऋणदाता द्वारा परियोजना के लिए प्राप्त की गई तृतीय-पक्ष रिपोर्ट संपत्ति की ताकत और कमजोरियों का सबसे निष्पक्ष विश्लेषण प्रदान करती है। संभावित रिपोर्टों में संपत्ति का मूल्यांकन, मूल्यांकन, पर्यावरण साइट आकलन, सर्वेक्षण, इंजीनियरिंग अध्ययन, संपत्ति की स्थिति रिपोर्ट, व्यवहार्यता अध्ययन, शीर्षक रिपोर्ट, संपत्ति की स्थिति रिपोर्ट आदि शामिल हैं, जो कई चीजें दिखाती हैं। सबसे पहले, इन रिपोर्टों की उपलब्धता परियोजना की वैधता को प्रमाणित करती है (अर्थात, कि यह एक वास्तविक परियोजना है)। दूसरा, ये रिपोर्ट डेवलपर की परियोजना को ठीक से प्रबंधित करने की क्षमता का सबूत देती हैं क्योंकि उसके पास उचित परिश्रम विश्लेषण को ठीक से पूरा करने के लिए धन और अनुभव है। अंत में, इन रिपोर्टों की सामग्री परियोजना की व्यवहार्यता पर चर्चा करती है जिसे पीपीएम और मार्केटिंग सामग्रियों में दावों के बावजूद निवेश करने से पहले विचार किया जाना चाहिए।

विविध अतिरिक्त उचित परिश्रम. अंत में, निवेशकों को "डेवलपर की उचित जांच के दायरे" के अंतर्गत ऊपर निर्धारित किसी भी अन्य दस्तावेज के बारे में पूछने पर विचार करना चाहिए जो वर्तमान परियोजना पर लागू हो। 

अच्छी खबर यह है कि उपरोक्त में से कोई भी कदम निवेशक के लिए कोई अतिरिक्त लागत नहीं पैदा करता है। एकमात्र व्यय समय है, जो कि मामूली होना चाहिए और जिसके परिणामस्वरूप अनंत लाभ हो। निवेशक को अनुरोधित उचित परिश्रम सामग्री प्रदान करने से इनकार करना इस तथ्य का लाल झंडा होना चाहिए कि:

  • परियोजना अभी भी अपनी प्रारंभिक अवस्था में है, इसलिए इसमें बुद्धिमानी से निवेश करने के लिए उचित परिश्रम प्रक्रिया में अभी बहुत समय है;
  • डेवलपर, प्रायोजक, या फंड प्रिंसिपलों के पास उचित परिश्रम करने के लिए पर्याप्त अनुभव का अभाव हो सकता है, इसलिए निवेश करना अविवेकपूर्ण होगा; या
  • डेवलपर, प्रायोजक या फंड किसी वैध परियोजना को बढ़ावा नहीं दे रहा है, इसलिए शायद निवेश करने का यह कभी भी अच्छा समय नहीं होगा।

याद रखें कि यदि आवश्यक हो तो हमेशा निवेश से दूर जाने के लिए तैयार रहें।

परिचालन कंपनी का उचित परिश्रम

5 नवंबर, 21 को लागू हुए EB-2019 कार्यक्रम में बदलावों के कारण, कई गैर-रियल एस्टेट फाइनेंसिंग ने अपनी कंपनियों के संचालन का विस्तार करने के लिए पूंजी की तलाश करने वाले ऑपरेटिंग व्यवसायों के लिए EB-5 बाज़ार में प्रवेश किया है। ये व्यवसाय आम तौर पर पाँच से कम EB-5 निवेशकों की तलाश कर रहे हैं; हालाँकि, यह ध्यान रखना ज़रूरी है कि सिर्फ़ इसलिए कि जुटाई गई राशि छोटी हो सकती है, इसका मतलब यह नहीं है कि इन संभावित निवेशों से जुड़ा जोखिम भी छोटा है। पूंजी की मांग करने वाली कंपनी की प्रकृति और उसके व्यवसाय मॉडल के बारे में कंपनी के दावों को मान्य करना महत्वपूर्ण है। 

व्यावसायिक उचित परिश्रम किसी कंपनी के व्यवसाय, वित्तीय स्थिति और संभावनाओं की व्यापक जांच है, और उसके व्यवसाय से जुड़े प्रमुख जोखिमों की पहचान है। यह मुख्य रूप से कंपनी के व्यापक विवरण में संदर्भ द्वारा शामिल या शामिल किए गए प्रकटीकरण के बारे में सभी प्रासंगिक जानकारी एकत्र करने और उसकी सटीकता और पर्याप्तता की पुष्टि करने का एक अभ्यास है। हो का मामला व्यवसाय योजना और निजी प्लेसमेंट ज्ञापन।

व्यवसाय के उचित परिश्रम की समीक्षा का उचित दायरा कई कारकों के आधार पर सौदे दर सौदे अलग-अलग होता है, जिसमें विशिष्ट कंपनी के व्यवसाय की प्रकृति, पेशकश में शामिल जोखिम का स्तर, पेश की जा रही प्रतिभूतियों का प्रकार और वे क्षेत्राधिकार शामिल हैं जिनमें प्रतिभूतियाँ बेची जा रही हैं। यह महत्वपूर्ण है कि निवेशक ध्यान रखें कि यह अध्याय उचित परिश्रम करने के लिए एक निश्चित मार्गदर्शिका नहीं है। कोई सख्त नियम नहीं हैं। सभी लेन-देन के लिए उचित परिश्रम प्रक्रियाओं का एक समान सेट स्थापित करना संभव नहीं है। कितना परिश्रम आवश्यक या उचित है या "उचित जांच" क्या है, इसका निर्धारण प्रत्येक पेशकश और प्रत्येक कंपनी के विशिष्ट तथ्यों और परिस्थितियों के आधार पर भिन्न होता है। 

नीचे उन प्रमुख मदों का सारांश दिया गया है जिन्हें किसी ऑपरेटिंग व्यवसाय में निवेश के लिए निजी पेशकश के संबंध में EB-5 निवेशक की उचित परिश्रम प्रक्रिया के भाग के रूप में शामिल किया जाना चाहिए। व्यवहार में, उचित परिश्रम जांच को निम्न प्रकार से वर्गीकृत किया जा सकता है:

  • व्यावसायिक परिश्रम;
  • कानूनी परिश्रम; और
  • वित्तीय और लेखा 

व्यवसायिक परिश्रम

व्यावसायिक परिश्रम कंपनी के बारे में गहन ज्ञान (व्यावसायिक और वित्तीय) प्राप्त करने के लिए किया जाता है (चाहे प्रत्यक्ष निवेश के मामले में या क्षेत्रीय केंद्र के माध्यम से निवेश के मामले में) और इसकी वित्तीय स्थिति, देनदारियों, महत्वपूर्ण अनुबंधों, कार्यकारी कर्मचारियों, महत्वपूर्ण जोखिमों और जिस बाजार में यह काम करती है उसकी व्यवहार्यता का आकलन करने के लिए। व्यावसायिक परिश्रम व्यापक मुद्दों पर विचार करता है, जिनमें शामिल हैं:

  • वह बाज़ार जिसमें व्यवसाय संचालित होता है।
  • प्रतिस्पर्धी और प्रवेश में बाधाएं।
  • व्यवसाय की ताकत और कमजोरियां.
  • व्यवसाय का उत्पादन, बिक्री और विपणन।
  • अनुसंधान और विकास।
  • व्यवसाय का पूर्वानुमान और बजट।
  • भविष्य की विकास क्षमता और रणनीति।
  • प्रमुख शेयरधारकों के साथ संबंध.
  • निवेश से प्राप्त आय का उपयोग.
  • चाहे व्यवसाय राजस्व प्राप्ति से पूर्व का हो या बाद का।

व्यवसायिक परिश्रम-परीक्षा निम्नलिखित कुछ या सभी जांचों का उपयोग करके की जाती है:

  • इसकी विस्तृत समीक्षा हो का मामला अनुरूप व्यापार योजना.
  • कंपनी की पृष्ठभूमि, उत्पादों और सेवाओं, प्रतिस्पर्धी बाजार, अनुसंधान और विकास, बिक्री और विपणन से संबंधित विशिष्ट प्रश्न पूछने के लिए वरिष्ठ प्रबंधन के साथ बैठक का अनुरोध करें और उनके पास ऐसे अन्य प्रश्न हों जो व्यवसाय योजना में शामिल या समर्थित नहीं हैं।
  • व्यवसाय की मुख्य सुविधाओं या खुदरा स्थानों के साइट दौरे का अनुरोध करें।
  • व्यवसाय की ऐतिहासिक और अनुमानित वित्तीय जानकारी की समीक्षा करें, अधिमानतः एक एकाउंटेंट द्वारा तैयार की गई वित्तीय पुस्तकें और रिकॉर्ड या बेहतर होगा कि लेखापरीक्षित वित्तीय विवरण देखें।
  • तीसरे पक्ष के सलाहकारों से अनुरोधित तीसरे पक्ष की रिपोर्ट और अध्ययनों की समीक्षा करें जैसे कि उनके व्यवसाय से संबंधित व्यवहार्यता अध्ययन या जोखिम आकलन जो निजी प्लेसमेंट ज्ञापन में निर्धारित प्रस्तावों का मूल्यांकन करने में सहायक हैं। संभावित निवेशकों को अनुरोध करना चाहिए कि क्या ऐसे कोई अध्ययन या रिपोर्ट उपलब्ध हैं।

कानूनी उचित परिश्रम.  कानूनी उचित परिश्रम में शामिल समीक्षा के प्रमुख क्षेत्रों में निम्नलिखित का विश्लेषण शामिल है:

  • पूंजी संरचना, चार्टर और उपनियमों सहित संगठन के दस्तावेज, तथा प्रबंधन और अन्य शेयरधारकों के अधिकारों की तुलना में EB-5 निवेशकों के अधिकार।
  • बौद्धिक संपदा और प्रौद्योगिकी स्वामित्व, लाइसेंस, और कंपनी की उचित तत्परता की रक्षा के लिए उचित फाइलिंग।
  • भौतिक अनुबंध, जिसका अर्थ है ऐसे अनुबंध जो व्यवसाय के लिए महत्वपूर्ण हैं और जो व्यवसाय के लिए भौतिक व्यवसाय या देयता जोखिम उत्पन्न करते हैं। भौतिक अनुबंधों की समीक्षा से विचार के लिए विभिन्न मुद्दे उठ सकते हैं, जिनमें शामिल हैं:
    • क्या पेशकश को आगे बढ़ाने से पहले ऋण समझौते या अन्य ऋण साधन को संशोधित करने की आवश्यकता है?
    • उदाहरण के लिए, क्या कोई प्रमुख आपूर्ति अनुबंध निकट भविष्य में समाप्त हो जाएगा?
    • क्या व्यवसाय के पास कुछ विशिष्ट प्रमुख अनुबंध या ग्राहक हैं जो इसकी व्यवहार्यता के लिए आवश्यक हैं?
  • कर संबंधी मुद्दे जो कंपनी के स्वास्थ्य पर प्रभाव डाल सकते हैं।
  • प्रबंधन और कर्मचारियों के लिए मुआवजा और लाभ व्यवस्था।
  • पर्यावरण के मुद्दें।
  • क्या व्यवसाय किसी महत्वपूर्ण विवाद या मुकदमेबाजी में शामिल है।
  • पर्याप्त बीमा कवरेज.
  • किसी भी प्रमुख संपत्ति और परिसर के स्वामित्व की जांच।
  • विनियामक ढांचा, जिसमें व्यवसाय के लिए आवश्यक कानूनों और विनियमों का अनुपालन शामिल है।
  • जारीकर्ता की रणनीति, योजनाएं और अनुमान।
  • उद्योग का दृष्टिकोण और व्यवसाय के उद्योग क्षेत्र से संबंधित कोई भी विशिष्ट मुद्दे।

संभावित निवेशक (या उनके वकील) किसी व्यवसाय के बारे में कई अन्य स्रोतों से भी जानकारी प्राप्त करते हैं। जबकि किसी कंपनी की वेबसाइट एक अच्छा प्रारंभिक बिंदु है, निवेशकों को व्यवसाय, उसके प्रबंधन और उसके उद्योग के बारे में समाचार आइटम और अन्य जानकारी के लिए इंटरनेट पर भी खोज करनी चाहिए। हालाँकि, अमूर्त संपत्तियों के बारे में जानकारी के लिए कुछ अधिक पारंपरिक स्रोत अभी भी महत्वपूर्ण होने की संभावना है। उदाहरण के लिए:

  • किसी भी पेटेंट और पंजीकृत ट्रेडमार्क के अस्तित्व, जिसमें दायर किए गए किसी भी आवेदन भी शामिल हैं, की जानकारी अमेरिकी पेटेंट और ट्रेडमार्क कार्यालय में पाई जा सकती है।
  • अचल संपत्ति के बारे में जानकारी स्थानीय भूमि रजिस्ट्री विभाग से प्राप्त की जा सकती है।

इसके अतिरिक्त, कंपनी के वकील कुछ मामलों में कंपनी के ऋण और दिवालियापन से संबंधित निम्नलिखित मदों की तलाशी लेने का आदेश देने पर विचार कर सकते हैं:

  • दिवालियापन दाखिल करना।
  • यूसीसी फाइलिंग.
  • व्यवसाय और उसकी सहायक कंपनियों द्वारा या उनके विरुद्ध संघीय कर, राज्य कर, और निर्णय ग्रहणाधिकार।

इन खोजों का आदेश कॉर्पोरेट सेवा कंपनी के माध्यम से दिया जा सकता है, जो किसी भी दिवालियापन दाखिल या लेनदार या कर ग्रहणाधिकार के साक्ष्य के लिए प्रत्येक लागू राज्य और शहर या अन्य इलाके के सार्वजनिक अभिलेखों की खोजों का समन्वय और संचालन करती है। उदाहरण के लिए, व्यवसाय और उसकी सहायक कंपनियों के निगमन के राज्य के लिए ग्रहणाधिकार खोजों का आदेश दिया जाना चाहिए। किसी व्यवसाय के बारे में जानकारी के अन्य सार्वजनिक स्रोतों में शामिल हैं:

  • व्यवसाय द्वारा कोई भी सार्वजनिक विनियामक फाइलिंग।
  • व्यवसाय और उसकी सहायक कंपनियों और अन्य सहयोगियों द्वारा प्रेस विज्ञप्तियाँ।
  • व्यवसाय या उसके उद्योग क्षेत्र पर विश्लेषक और रेटिंग एजेंसी की रिपोर्ट।
  • व्यवसाय या उसके उद्योग क्षेत्र का अन्य तृतीय-पक्ष मीडिया कवरेज।

हालाँकि, समीक्षा की जाने वाली जानकारी का एक बड़ा हिस्सा केवल व्यवसाय से ही प्राप्त किया जा सकता है। व्यवसाय के प्रबंधन के साथ साक्षात्कार मूल्यवान जानकारी प्रदान कर सकते हैं। किसी व्यवसाय और उसके व्यवसाय के बारे में बहुत सी महत्वपूर्ण जानकारी खराब तरीके से प्रलेखित हो सकती है या बिल्कुल भी प्रलेखित नहीं हो सकती है। प्रबंधन का समय एक मूल्यवान संसाधन है, इसलिए प्रश्नों को पहले से तैयार किया जाना चाहिए और केवल उन सूचनाओं तक सीमित होना चाहिए जो अन्यत्र उपलब्ध नहीं हैं। इसके अलावा, व्यवसाय की सुविधाओं का प्रत्यक्ष निरीक्षण करने के लिए साइट पर जाने पर विचार करें, जो विशिष्ट व्यवसाय पर निर्भर करता है। क्या इमारतों और उपकरणों का रखरखाव ठीक से किया जाता है? क्या पर्यावरण संबंधी समस्याओं का कोई सबूत है? क्या उनके ग्राहक हैं?

वित्तीय एवं लेखा संबंधी उचित परिश्रम। वित्तीय और लेखा संबंधी उचित परिश्रम आम तौर पर लेखाकारों द्वारा किया जाता है और व्यवसाय के लेखा, कोषागार और वित्त विभागों के सदस्यों के साथ-साथ इसके बाहरी लेखा परीक्षकों के साथ मिलकर किया जाता है। वित्तीय उचित परिश्रम में आम तौर पर निम्नलिखित मदों की समीक्षा शामिल होती है:

  • ऐतिहासिक और प्रो फॉर्म वित्तीय विवरण जिसमें पिछले वर्ष की रिपोर्टिंग अवधि से कोई भी भौतिक परिवर्तन और वित्तीय विवरणों में महत्वपूर्ण मदें (जैसे कि पुनर्कथन, हानि, असामान्य लेनदेन, अधिग्रहण, व्युत्पन्न और हेजिंग, रिजर्व, ऑफ-बैलेंस शीट व्यवस्था, या कम-रिकॉर्ड की गई देयताएं) शामिल हैं।
  • व्यवसाय के अनुमान, बजट और कोई भी दीर्घकालिक योजनाएँ।
  • बकाया ऋण प्रतिभूतियां, मौजूदा ऋण सुविधाएं, और कोई अन्य वित्तपोषण व्यवस्था, तथा यह निर्धारण कि क्या पेशकश व्यवसाय की किसी मौजूदा वित्तीय संविदा का उल्लंघन करती है।
  • जारीकर्ता की वर्तमान वित्तीय स्थिति और उसके उद्योग की स्थितियाँ।
  • अन्य विश्लेषकों द्वारा शोध रिपोर्टें.
  • उद्योग में ऐतिहासिक रुझान.
  • व्यवसाय की संभावनाएँ। इसमें बजट और नकदी प्रवाह अनुमानों जैसे कारकों के आधार पर भविष्य के रुझानों के विरुद्ध अपेक्षाओं की तुलना शामिल है।
  • उद्योग की स्थिति और प्रतिस्पर्धा। व्यवसाय के प्रमुख ग्राहक कौन हैं और प्रमुख अनुबंध क्या हैं?
  • आय का उपयोग। इसका उपयोग वास्तव में कैसे किया जाएगा?
  • पूंजीगत व्यय अनुमान.

वित्तीय विवरणों में लाल झंडे. संभावित निवेशकों को वित्तीय विवरणों में किसी भी “लाल झंडों” के प्रति सचेत रहना चाहिए जो यह संकेत दे सकते हैं कि वित्तीय विवरणों पर भरोसा नहीं किया जाना चाहिए। लाल झंडों के कुछ उदाहरणों में शामिल हैं:

  • आंतरिक ऋण जोखिम मूल्यांकन में परिवर्तन।
  • सद्भावना/परिसंपत्ति हानि.
  • असामान्य या एकमुश्त लाभ से आय बढ़ाना।
  • वर्तमान व्यय को बाद की अवधि में स्थानांतरित करना या भविष्य के राजस्व को वर्तमान अवधि में स्थानांतरित करना।
  • अंडरराइटिंग सिंडिकेट के सदस्यों द्वारा व्यवसाय के अधिकारियों के प्रति ऋणग्रस्तता का एक पैटर्न।
  • ऑफ-बैलेंस शीट इकाइयाँ।
  • ग्राहकों से कई बैकलॉग ऑर्डर।
  • प्रबंधन का दावा है कि महत्वपूर्ण लेनदेन से संबंधित महत्वपूर्ण जानकारी उपलब्ध नहीं है।
  • समय पर राजस्व मान्यता की अनुमति देने के लिए बिक्री अनुबंध को पिछली तिथि पर लागू करना।
  • एक वित्तीय प्रेस लेख में एक व्यवसाय के आक्रामक लेखांकन पर सवाल उठाया गया है।
  • तिमाही के अंत में महत्वपूर्ण खेप की बिक्री की बुकिंग।
  • गारंटीकृत बिक्री प्रथाएं ग्राहकों को दोषरहित माल का आदान-प्रदान या वापसी की सुविधा प्रदान करती हैं।
  • बिना किसी स्पष्ट व्यावसायिक उद्देश्य के जटिल संगठनात्मक संरचनाएं।
  • तीव्र विकास की अवधि के दौरान प्रणालियाँ एवं नियंत्रण प्रक्रियाएँ पिछड़ जाती हैं।
  • कर-सुरक्षित क्षेत्राधिकारों में महत्वपूर्ण खाते या परिचालन।

पुनः, निवेशक को अनुरोधित उचित परिश्रम सामग्री उपलब्ध कराने से इंकार करना, आगे न बढ़ने का एक लाल झंडा होना चाहिए।

आव्रजन संबंधी उचित परिश्रम

चूँकि निवेशक अप्रवासन के उद्देश्य से निवेश का निर्णय ले रहा है, इसलिए संभावित EB-5 निवेशकों को इस संभावना का मूल्यांकन करना चाहिए कि निवेश उनके अप्रवासन लक्ष्यों को पूरा करेगा। संभावित EB-5 निवेशक इस विश्लेषण के लिए अपने अप्रवासन सलाहकार पर भरोसा कर सकते हैं जिसमें आम तौर पर निम्नलिखित शामिल होने चाहिए:

लक्षित रोजगार क्षेत्र

यह पुष्टि करने के लिए कि निवेशक उचित राशि का निवेश कर रहे हैं, उन्हें यह जानना होगा कि निवेश प्राप्त करने वाला व्यवसाय किस प्रकार का है। लक्षित रोजगार क्षेत्र (टीईए)यदि निवेश टीईए में है, तो न्यूनतम निवेश $800,000 है और यदि नहीं, तो न्यूनतम निवेश $1,050,000 है। 

व्यवसाय को सभी EB-5 निवेशकों को EB-5 विशेषज्ञ से एक पत्र प्रदान करना चाहिए कि जिस जनगणना पथ में व्यवसाय स्थित है वह एक TEA है, या TEA के निकट है और TEA और निकटवर्ती जनगणना पथों में बेरोजगारी दरों का भारित औसत राष्ट्रीय बेरोजगारी औसत के 150% से अधिक है। वैकल्पिक रूप से, व्यवसाय EB-5 निवेशक की पूंजी को ग्रामीण क्षेत्र में लगा सकता है, जिसके लिए भी कम से कम $800,000 निवेश राशि की आवश्यकता होती है। EB-5 निवेशकों को बिना इस बात के सबूत के $800,000 का निवेश करने पर विचार नहीं करना चाहिए कि फंड को TEA में लगाया जाएगा।

रोज़गार निर्माण

से प्रत्येक ईबी-5 निवेशक का पूंजी योगदान तीन से पांच साल की अवधि में दस नौकरियाँ पैदा करने के लिए इसे तैनात किया जाना चाहिए। निवेशकों को व्यवसाय की उचित जांच करनी चाहिए, जैसा कि ऊपर वर्णित है, ताकि वे खुद को संतुष्ट कर सकें कि निवेश से इस आवश्यक संख्या में नौकरियाँ पैदा होने की उचित संभावना है। निवेशकों को उन परियोजनाओं में निवेश करना चाहिए, जिनसे प्रति निवेशक आवश्यक 10 से अधिक नौकरियाँ मिलने की उम्मीद हो, और, निवेशकों को ऐसी परियोजना पर विचार नहीं करना चाहिए जो प्रति निवेशक 12 से कम नौकरियाँ पैदा करने का दावा करती हो। 

क्षेत्रीय केंद्र के माध्यम से संचालित परियोजनाओं को एक योग्य EB-5 अर्थशास्त्री द्वारा तैयार किया गया रोजगार सृजन विश्लेषण प्रदान करना चाहिए। यदि रोजगार सृजन विश्लेषण प्रदान किया गया है, तो इसकी समीक्षा योग्य प्रतिभूतियों या आव्रजन वकीलों द्वारा की जानी चाहिए, जिन्हें EB-5 में अनुभव है और विश्लेषण में निर्धारित मान्यताओं और गणना को निवेशक द्वारा सत्यापित किया जाना चाहिए। परिचालन व्यवसायों और अन्य छोटे निवेशों में निवेश रोजगार सृजन विश्लेषण पर निर्भर नहीं हो सकता है। इन उदाहरणों में, यह जरूरी है कि व्यवसाय की रोजगार सृजन रणनीति स्पष्ट और उचित हो। व्यवसाय के रोजगार सृजन दावों को यथासंभव सत्यापित करने के लिए व्यवसाय का उचित परिश्रम किया जाना चाहिए।

क्षेत्रीय केंद्र उचित परिश्रम

यदि EB-5 निवेश USCIS द्वारा अनुमोदित क्षेत्रीय केंद्र के माध्यम से होता है, तो निवेशक का भाग्य क्षेत्रीय केंद्र के साथ-साथ डेवलपर के हाथों में होता है। इसलिए, निवेशकों को क्षेत्रीय केंद्र के पदनाम की पुष्टि करने के लिए USCIS वेबसाइट के अनुमोदित क्षेत्रीय केंद्र पृष्ठ पर जाना चाहिए और इसके अनुभव और पृष्ठभूमि के बारे में क्षेत्रीय केंद्र की वेबसाइट की समीक्षा करनी चाहिए, और पिछले सौदों और नियामक पूछताछ के बारे में किसी भी लाल झंडे के लिए सतर्क रहना चाहिए। 

“जोखिम में” आवश्यकता

ईबी-5 कार्यक्रम नियमों के अनुसार ईबी-5 निवेशकों की पूंजी को निवेशक की सशर्त निवास अवधि के दौरान "जोखिम में" रहना चाहिए। सशर्त निवास अवधि लगभग दो साल की अवधि है जो निवेशक के संयुक्त राज्य अमेरिका में प्रवेश करने पर शुरू होती है और निवेशक की I-829 याचिका दाखिल करने पर समाप्त होती है। प्रारंभ में, निवेशक अपनी नियमित परिश्रम समीक्षा के माध्यम से यह पुष्टि करना चाहते हैं कि जिस परियोजना में उनकी पूंजी लगाई गई है वह एक स्थिर परियोजना है, जो उनके सशर्त निवास से परे जीवित रहेगी और फलेगी-फूलेगी। हालांकि, रियल एस्टेट और ऑपरेटिंग व्यवसायों दोनों में, निकास रणनीतियाँ मौजूद हैं और निवेशक के निवेश का अंतिम परिसमापन माना जाता है। निवेशकों को आश्वस्त होना चाहिए कि पुनर्नियोजन समाधान या रणनीति मौजूद है, ताकि उनके निवेश को किसी अन्य "जोखिम में" परियोजना में फिर से लगाया जा सके, अगर उनकी सशर्त निवास अवधि समाप्त नहीं हुई है।  

हालाँकि, सभी पुनर्नियोजन समाधान या रणनीतियाँ समान रूप से नहीं बनाई जाती हैं। किसी व्यवसाय की पुनर्नियोजन रणनीति का आकलन करते समय, निवेशकों को निम्नलिखित बातों पर विचार करना चाहिए:

  • क्या उनका निवेश किसी ऐसे साधन में लगाया जाएगा जिससे आव्रजन का अनुकूल परिणाम प्राप्त होगा?
  • क्या उनका निवेश व्यवसाय के समतुल्य किसी परियोजना में पुनः लगाया जाएगा?
  • क्या निवेश को व्यवसाय द्वारा नियंत्रित किसी परियोजना में, या किसी अपरिचित प्रबंधन टीम द्वारा पुनः निवेशित किया जाएगा?
  • क्या उनका निवेश किसी जोखिमपूर्ण परियोजना में पुनः लगाया जाएगा?
  • पुनर्निवेश में निवेशकों को क्या इनपुट (यदि कोई हो) मिलेगा, जैसे ऑप्ट-आउट अधिकार या अनुमोदन अधिकार?
  • क्या निवेशक उस संस्था को सहमति दे सकते हैं जो उनकी पुनः नियोजित धनराशि प्राप्त करेगी? (निवेशकों को यह समझना चाहिए कि सहमति का अधिकार आमतौर पर प्रदान नहीं किया जाता है।)
  • क्या वे अपने सशर्त निवास की समाप्ति के तुरंत बाद अपनी पूंजी वापस प्राप्त कर सकेंगे, या उनकी पूंजी अचल है और पुनः नियोजित परियोजना में फंसी हुई है?
  • पुनः स्थापित परियोजना की प्रत्याशित तरलता तिथि क्या है?
  • क्या पुनःनिवेशित निवेश पर वही प्रतिफल या लाभ का हिस्सा मिलेगा, या निवेशकों को पुनःनिवेशित पूंजी के बदले में अधिक प्रतिफल मिलेगा?
  • क्या उनके पास किसी व्यवसाय की पुनर्नियोजन रणनीति का मूल्यांकन करने के लिए पर्याप्त जानकारी है?

उपर्युक्त कारक क्षेत्रीय केंद्र के संदर्भ में तथा प्रत्यक्ष निवेश के संबंध में समान रूप से लागू होते हैं तथा इनके निष्पादन से आव्रजन जोखिम में पर्याप्त कमी आएगी।

उचित परिश्रम के लिए समय और विस्तार पर ध्यान देने की आवश्यकता होती है जो निवेशकों को महंगी गलतियों से बचाएगा। निवेश करने से पहले व्यापक परिश्रम एक जोखिम प्रबंधन रणनीति है जिसे सभी गंभीर निवेशकों द्वारा अपनाया जाना चाहिए। जबकि निवेश में कुछ भी पूरी तरह से निश्चित नहीं है, उचित परिश्रम बहुत अधिक स्तर का आश्वासन प्रदान कर सकता है। निवेश करने से पहले उचित परिश्रम का अभ्यास ज्यादातर सामान्य ज्ञान और कुछ मामलों में कानूनी दायित्व से उत्पन्न होता है। फिर भी, ऐसे अध्ययन हैं जो निवेशक की उचित परिश्रम की सीमा और निवेश के बाद के प्रदर्शन के बीच सकारात्मक सहसंबंध का संकेत देते हैं। यह सहसंबंध विभिन्न प्रकार के निवेश परिदृश्यों में फैला हुआ प्रतीत होता है, और यह उचित परिश्रम के मामले का दृढ़ता से समर्थन करता है।

EB-5 प्रक्रिया के अगले चरण के बारे में पढ़ें: कौन से ईबी-5 सेवा प्रदाता मेरी तैयारी में मदद कर सकते हैं?