ईबी-5 उचित परिश्रम: रियल एस्टेट विकास में रोजगार सृजन

माइकल स्ट्रेट द्वारा

अप्रवासी निवेशकों, EB-5 पेशेवरों, क्षेत्रीय केंद्रों और EB-5 परियोजना डेवलपर्स को इस बात की गहन समझ होनी चाहिए कि अर्थशास्त्री और USCIS किसी भी EB-5 निवेश के रोजगार सृजन पहलुओं का विश्लेषण कैसे करते हैं। आखिरकार, रोजगार सृजन ही वह आधार है जिस पर EB-5 उद्योग आधारित है। यह लेख संभावित निवेशकों और EB-5 पेशेवरों को रोजगार सृजन के दृष्टिकोण से EB-5 रियल एस्टेट विकास परियोजनाओं का आलोचनात्मक मूल्यांकन करने में मदद करेगा।

कुल सृजित नौकरियाँ बनाम कुल EB-5 निवेशक

EB-5 कार्यक्रम के तहत प्रत्येक निवेशक को आवश्यक निवेश के माध्यम से कम से कम 10 पूर्णकालिक नौकरियाँ सृजित करनी होती हैं। EB-5 निवेशकों की सहायता करने वाले पेशेवरों को किसी परियोजना की नौकरी सृजन रिपोर्ट का मूल्यांकन करना चाहिए और यह निर्धारित करना चाहिए कि क्या यह प्रत्येक EB-10 निवेशक के लिए 5 नौकरियाँ सृजित करेगी। वास्तविक दुनिया अप्रत्याशित है, और यह संभव है कि परियोजना नौकरी सृजन रिपोर्ट में अनुमानित सभी नौकरियाँ सृजित न कर पाए। USCIS नौकरी सृजन अनुमानों से असहमत हो सकता है और प्रक्षेपण को कम कर सकता है या यदि रिपोर्ट में कुछ धारणाएँ संतुष्ट नहीं होती हैं तो परियोजना गणना की गई सभी नौकरियाँ सृजित नहीं कर सकती है। इस अनिश्चितता के कारण, परियोजनाओं को कभी भी ऐसे निवेशकों की तलाश नहीं करनी चाहिए जिनके लिए प्रत्येक निवेश द्वारा 100 नौकरियाँ सृजित करने की आवश्यकता को पूरा करने के लिए अनुमानित 10 प्रतिशत नौकरियाँ सृजित करने की आवश्यकता हो। दूसरे शब्दों में, परियोजनाओं को हमेशा अपनी पेशकश में एक नौकरी कुशन बनाना चाहिए और निवेशकों से नौकरी सृजन रिपोर्ट में गणना की गई नौकरियों का केवल 80 - 85 प्रतिशत ही प्राप्त करने की अपेक्षा करनी चाहिए। इस कुशन का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि प्रत्येक निवेशक को कम से कम 10 नौकरियाँ मिलें, भले ही USCIS निवेशकों को दी जाने वाली नौकरियाँ कम कर दे या परियोजना द्वारा वास्तव में कम नौकरियाँ सृजित की जाएँ। उदाहरण के लिए, यदि किसी परियोजना से 1,000 नौकरियाँ सृजित होने का अनुमान है, तो अधिकतम EB-5 निवेशकों को सहायता दी जानी चाहिए जो लगभग 80 से 85 होंगे (नौकरियों का 800 - 850 हिस्सा), क्योंकि इस संभावना के कारण कि USCIS निवेशकों को दी जाने वाली नौकरियों की संख्या कम कर सकता है या परियोजना सभी अनुमानित नौकरियों का सृजन नहीं कर सकती है। उचित परिश्रम के लिए यह सत्यापित करना आवश्यक है कि परियोजना द्वारा अनुमानित से कम नौकरियाँ सृजित होने की स्थिति में प्रत्येक निवेशक को 10 नौकरियाँ प्रदान करने के लिए पर्याप्त नौकरियाँ हैं।

विशिष्ट रोजगार सृजन श्रेणियाँ

रियल एस्टेट विकास परियोजनाओं में, अर्थशास्त्री आमतौर पर रोजगार सृजन को निर्माण और परिचालन संबंधी नौकरियों में विभाजित करते हैं।

निर्माण कार्य

निर्माण कार्य वे होते हैं जो परियोजना के निर्माण से ही बनते हैं। इन कार्यों को आम तौर पर प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष/प्रेरित के रूप में वर्गीकृत किया जाता है। रोजगार सृजन रिपोर्ट में स्पष्ट रूप से बताया जाना चाहिए कि निर्माण कार्य गणना में प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष/प्रेरित दोनों प्रकार के कार्य शामिल हैं या नहीं, क्योंकि USCIS किसी परियोजना में प्रत्यक्ष निर्माण कार्य शामिल करने की अनुमति तभी देगा जब निर्माण दो वर्ष से अधिक समय तक चले। दो वर्ष की निर्माण अवधि उचित और सत्यापन योग्य होनी चाहिए। निर्माण अवधि की तर्कसंगतता इस बात से निर्धारित होती है कि परियोजना के क्षेत्र में समान पैमाने और गुणवत्ता वाली परियोजना के निर्माण में आम तौर पर कितना समय लगता है। रोजगार सृजन रिपोर्ट और व्यवसाय योजना में एक समयरेखा शामिल होनी चाहिए जो यह दिखाए कि प्रत्येक महीने कौन से निर्माण कार्य किए जाएंगे। इस समयरेखा में यह दिखाया जाना चाहिए कि निर्माण के दौरान प्रत्येक महीने कितना पैसा खर्च किया जाएगा। निर्माण अवधि के बारे में सभी कथनों और मान्यताओं को किसी तीसरे पक्ष द्वारा सत्यापित किया जाना चाहिए जो स्पष्ट रूप से इस राय का आधार बताता है कि निर्माण में दो वर्ष से अधिक समय लगेगा। यदि समयरेखा और दो वर्ष की निर्माण अवधि उचित नहीं है और किसी तीसरे पक्ष द्वारा सत्यापित नहीं है, तो इस बात का महत्वपूर्ण जोखिम है कि USCIS निवेशकों को दिए जाने वाले रोजगारों की संख्या कम कर देगा। यदि निवेशकों को दिए जाने वाले निर्माण कार्यों की संख्या कम कर दी जाती है, तो निवेशक का ग्रीन कार्ड जोखिम में पड़ जाएगा, क्योंकि वे बुनियादी रोजगार सृजन आवश्यकता को पूरा करने में विफल हो सकते हैं। उचित परिश्रम के लिए यह सत्यापन आवश्यक है कि रोजगार सृजन रिपोर्ट में प्रत्यक्ष निर्माण कार्यों को शामिल करने के लिए दो साल की निर्माण अवधि की पुष्टि किसी स्वतंत्र तृतीय-पक्ष द्वारा की गई हो।

संचालन नौकरियां

रियल एस्टेट विकास के संदर्भ में, संचालन संबंधी नौकरियां डेवलपर के स्वामित्व वाले व्यवसायों या विकास के भीतर जगह किराए पर लेने वाले किरायेदारों के स्वामित्व वाले व्यवसायों द्वारा बनाई जा सकती हैं। USCIS डेवलपर के स्वामित्व वाले व्यवसायों से संचालन संबंधी नौकरियों को EB-5 निवेशकों को क्रेडिट करने की अनुमति देता है। हालाँकि, यदि संचालन संबंधी नौकरियां विकास के भीतर किरायेदारों द्वारा बनाई जाती हैं, तो USCIS के पास इस बात पर महत्वपूर्ण प्रतिबंध हैं कि उन नौकरियों को नौकरी सृजन गणनाओं में कब शामिल किया जा सकता है।

अर्थशास्त्री आम तौर पर डेवलपर के स्वामित्व वाले व्यवसाय द्वारा सृजित परिचालन नौकरियों की गणना करने के लिए राजस्व का उपयोग करते हैं। उचित परिश्रम इस बात पर केंद्रित होना चाहिए कि नौकरी सृजन गणना के लिए उपयोग किए जाने वाले राजस्व अनुमान उचित या प्राप्त करने योग्य हैं या नहीं। अप्राप्य राजस्व अनुमानों के परिणामस्वरूप परियोजना द्वारा सृजित परिचालन नौकरियों की संख्या कम हो जाएगी। यदि नौकरी सृजन अध्ययन में विकास के किरायेदारों द्वारा सृजित परिचालन नौकरियां शामिल हैं, तो USCIS को इस बात का प्रमाण चाहिए होगा कि किरायेदार की नौकरियां नई हैं और केवल स्थानांतरित की गई नौकरियां नहीं हैं।

इस भार को पूरा करना अत्यंत कठिन है और अधिकांश ईबी-5 परियोजनाएं अपनी गणनाओं में किरायेदारों की नौकरियों को शामिल नहीं करती हैं।

हालांकि, अगर कोई परियोजना ऐसी नौकरियों को शामिल करने की कोशिश करती है, तो परियोजना पैकेज में एक स्वतंत्र विश्लेषण शामिल होना चाहिए जो यह दर्शाता हो कि जिस क्षेत्र में परियोजना स्थित है, वहां किरायेदार के उत्पाद/सेवाओं की मांग पूरी नहीं हुई है। इस स्वतंत्र रिपोर्ट में यह भी प्रदर्शित किया जाना चाहिए कि यदि नया विकास नहीं होता तो किरायेदार उस क्षेत्र में नौकरियां पैदा नहीं करते। यदि परियोजना पैकेज पर्याप्त सत्यापन योग्य सबूतों के साथ यह प्रदर्शित नहीं कर सकता है कि किरायेदार की सेवाओं की मांग पूरी नहीं हुई है, तो USCIS उन नौकरियों के लिए EB-5 निवेशकों को क्रेडिट नहीं देगा। हालांकि मेहनती प्रतिनिधित्व के माध्यम से किरायेदारों द्वारा बनाई गई नौकरियों के लिए क्रेडिट प्राप्त करना संभव है, USCIS सबूत के इतने उच्च मानक लागू करता है कि किसी को ऐसी परियोजना में निवेश करने से बेहद सावधान रहना चाहिए जो किरायेदार की नौकरियों पर बहुत अधिक निर्भर करती है।

निर्माण लागत की रोजगार सृजन श्रेणियाँ

अर्थशास्त्री रियल एस्टेट विकास के रोजगार सृजन अनुमानों के लिए निर्माण लागत को आधार के रूप में उपयोग करते हैं। USCIS सभी निर्माण लागतों को रोजगार सृजन नहीं मानता है। इसलिए, रोजगार सृजन अध्ययन में शामिल लागतों पर ध्यान से विचार करना आवश्यक है।

एक सामान्य नौकरी सृजन रिपोर्ट हार्ड निर्माण लागत, सॉफ्ट लागत और FF&E (फर्नीचर, फिक्स्चर और उपकरण) के बीच अंतर करेगी। हार्ड निर्माण लागत वे हैं जो वास्तव में परियोजना के निर्माण में सामग्री और श्रम जैसी लागतों पर खर्च होती हैं। FF&E में विकास के भीतर फर्नीचर, फिक्स्चर और उपकरण की लागत शामिल है। सॉफ्ट लागतों में आर्किटेक्चरल फीस, परमिट फाइलिंग फीस, फाइनेंसिंग लागत, इंजीनियरिंग फीस और कानूनी फीस शामिल हैं। आम तौर पर, लगभग सभी हार्ड लागत और FF&E को नौकरी सृजन की गणना में शामिल किया जा सकता है। आर्किटेक्चरल और इंजीनियरिंग जैसी कुछ सॉफ्ट लागतों को शामिल किया जा सकता है। हालाँकि, यह ध्यान रखना बेहद ज़रूरी है कि USCIS आम तौर पर करों, निर्माण आकस्मिकताओं, परमिट फाइलिंग फीस, बीमा और वित्तपोषण लागतों को नौकरी सृजन व्यय नहीं मानता है। आकस्मिकताएँ आमतौर पर हार्ड लागत अनुभाग में पाई जाती हैं जबकि परमिट फाइलिंग फीस, बीमा और वित्तपोषण लागतें आमतौर पर सॉफ्ट लागत अनुभाग में पाई जाती हैं। यदि ऐसी गैर-योग्य लागतों को नौकरी सृजन अनुमान में शामिल किया जाता है तो परियोजना द्वारा वास्तव में बनाई गई नौकरियों की संख्या नाटकीय रूप से कम हो सकती है। उचित परिश्रम के लिए आर्थिक प्रभाव अध्ययन में निर्माण बजट पर सावधानीपूर्वक ध्यान देने की आवश्यकता होती है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि परमिट दाखिल करने की फीस, बीमा, वित्तपोषण लागत और आकस्मिकताओं जैसी गैर-योग्य लागतों को नौकरी सृजन गणना में शामिल नहीं किया गया है। अधिकांश अनुभवी अर्थशास्त्री भ्रम से बचने के लिए विशेष रूप से ऐसी वस्तुओं को बाहर रखते हैं।

नौकरी सृजन समयरेखा बनाम I-526 दाखिल करने की तिथि

USCIS ने एक आंतरिक नीति स्थापित की है कि प्रत्येक निवेशक की 10 नौकरियाँ I-2.5 आवेदन दाखिल करने के 526 वर्षों के भीतर सृजित होनी चाहिए। यह EB-5 विनियमों और क़ानूनों से थोड़ा अलग है, क्योंकि EB-5 विनियमों के अनुसार, प्रत्येक निवेशक के निवेश को I-829 आवेदन की समय सीमा समाप्त होने से पहले अपेक्षित नौकरियाँ सृजित करनी चाहिए। वर्तमान प्रसंस्करण समय और चीनी निवेशकों के लिए प्रतिगमन को देखते हुए, यह बेहद असंभव है कि किसी भी निवेशक का I-829 आवेदन उनके I-2.5 दाखिल करने के 526 वर्षों के भीतर समाप्त हो जाएगा। फिर भी, USCIS अपने इस दावे पर दृढ़ रहा है कि निवेशक के व्यक्तिगत I-2.5 दाखिल करने के 526 वर्षों के भीतर अपेक्षित नौकरियाँ सृजित होनी चाहिए।

छोटे विकासों के लिए समय पर नौकरी सृजन अपेक्षाकृत सरल है, जहां निर्माण दो साल से कम समय का है। निर्माण कार्यों के संबंध में, यह सुनिश्चित करना आवश्यक है कि I-2.5 आवेदन जमा करने के बाद 526 वर्षों के भीतर निर्माण पूरा हो जाएगा। संचालन कार्यों के लिए, संचालन कार्यों की गणना के लिए राजस्व स्थापित करने के लिए उपयोग की जाने वाली तिथि का सावधानीपूर्वक मूल्यांकन करना आवश्यक है। वह तिथि भी, I-2.5 दाखिल करने के 526 वर्ष के भीतर होनी चाहिए।

बड़ी परियोजनाओं के लिए जहां निर्माण दो साल से अधिक समय तक चलता है, यह सुनिश्चित करने के लिए कि प्रत्येक आवेदक को आवश्यक संख्या में नौकरियां बनाने का श्रेय दिया जाएगा, नौकरी सृजन के समय का विश्लेषण करना आवश्यक है। आर्थिक रिपोर्ट में पूरे निर्माण अवधि में हर छह महीने या साल में बनाई गई नौकरियों की संख्या का विवरण होना चाहिए। आर्थिक रिपोर्ट की नौकरी सृजन समयरेखा के आधार पर, व्यवसाय योजना को I-526 दाखिल करने की समयरेखा प्रदान करनी चाहिए, जिसमें निवेशकों की अधिकतम संख्या दिखाई जाए जो हर छह महीने या एक साल में अपने I-526 आवेदन दाखिल कर सकते हैं।

यह आमतौर पर नीचे दिए गए नमूने जैसी तालिका का उपयोग करके किया जाता है:

ऊपर दी गई तालिका में 550 EB-5 निवेशकों की तलाश करने वाली एक परियोजना दिखाई गई है। निर्माण चार साल तक चलता है और 5,500 नौकरियां पैदा होती हैं। वर्ष एक में 550 आवेदकों को दाखिल करना संभव नहीं है, क्योंकि सभी 5,500 नौकरियां I-2.5 दाखिल करने की तिथि से 526 वर्षों के भीतर नहीं बनाई जाएंगी। आप देख सकते हैं कि वर्ष 1 की पहली छमाही में अधिकतम 275 निवेशक अपना I-526 दाखिल कर सकते हैं, क्योंकि 2,750 वर्षों के भीतर केवल 2.5 नौकरियां ही बनाई जाएंगी। इसी तरह, वर्ष 350 की दूसरी छमाही में अधिकतम 1 निवेशक दाखिल किए जा सकते हैं, क्योंकि परियोजना को 3,500 वर्षों के भीतर 2.5 नौकरियां पैदा करनी चाहिए।

उचित परिश्रम के लिए नौकरी सृजन समय-सीमा का गहन विश्लेषण और उन निवेशकों की संख्या की जांच की आवश्यकता होती है जिन्होंने पहले ही अपने I-526 आवेदन दाखिल कर दिए हैं। यह सत्यापित करना आवश्यक है कि परियोजना ने किसी विशेष निवेशक के I-526 दाखिल करने के बाद 2.5 वर्षों के भीतर सृजित नौकरियों की संख्या से समर्थित I-526 आवेदनों की संख्या से अधिक आवेदन दाखिल नहीं किए हैं। यदि परियोजना ने अगले 2.5 वर्षों के लिए सृजित नौकरियों के लिए पर्याप्त निवेशकों को पहले ही आवेदन दाखिल कर दिया है, तो निवेशक के लिए तब तक आवेदन दाखिल करने को स्थगित करना सबसे अच्छा है जब तक कि उन्हें यह आश्वासन न मिल जाए कि आवंटित न की गई नौकरियों की अपेक्षित संख्या उपलब्ध है।

निष्कर्ष

ईबी-5 परियोजना की उचित जांच के लिए परियोजना के रोजगार सृजन के बारे में महत्वपूर्ण प्रश्न समझने और पूछने की क्षमता की आवश्यकता होती है। इस लेख का उपयोग रोजगार सृजन के दृष्टिकोण से ईबी-5 परियोजनाओं का आलोचनात्मक विश्लेषण करने के लिए एक दिशानिर्देश के रूप में किया जाना चाहिए।

ए माइकल स्ट्रेट

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